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Investir dans une résidence services : mode d'emploi pour une défiscalisation optimale

Les résidences avec services constituent un investissement immobilier avantageux puisqu’il donne droit à une réduction d’impôt et à une exonération de la TVA. En quoi consistent ces résidences et comment investir dans ce type de bien immobilier ?

Qu’est-ce qu’une résidence avec services ? 

Une résidence avec services regroupe des appartements neufs, standardisés et meublés, destinés à la location pour un type de population en particulier. Il existe des résidences services pour :

 - Les personnes âgées ;
 - Les personnes handicapées ;
 - Les personnes en perte d’autonomie ;
 - Les étudiants.

Ces résidences mettent à disposition des locataires, des services comme l’accueil, des espaces détentes, l’entretien des locaux. On peut également trouver des restaurants, des laveries et autres bibliothèques selon le niveau de standing des résidences. Dans le cadre d’une résidence pour personnes en perte d’autonomie, ou handicapées, les personnels doivent être habilités à apporter des soins médicaux et paramédicaux.

La résidence avec services est gérée par un seul exploitant. L’investisseur ayant acheté un appartement meublé en résidence services signe un bail commercial avec l’exploitant pour une durée minimum de 9 ans.

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Défiscalisation immobilière : les avantages des résidences avec services 

Investir dans une résidence services permet de profiter d’avantages non négligeables en matière de défiscalisation immobilière, notamment l’exonération de la TVA (20 %) sur le prix de bien immobilier, si la résidence dispose de 3 services en plus de l’hébergement. Accéder à l’immobilier de services, c’est également profiter du dispositif Censi-Bouvard et du statut LMNP, deux avantages fiscaux cumulables.

- Le dispositif Censi-Bouvard 

Ce dispositif prorogé jusqu’à la fin d’année 2017, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix du bien hors taxe, pour un bien ne dépassant pas 300 000 €. La réduction d’impôt est étalée sur une durée de 9 ans, soit une remise de 33 000 € maximum.

- Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

En investissant dans une résidence avec services sous le statut LMNP, il est possible de déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de l’emprunt. De plus, le mobilier acheté pour meubler l’appartement loué, est amorti si l’investissement dépasse 598 €. Ce statut permet également de supprimer la part imposable des revenus locatifs. C’est ce qu’on appelle l’amortissement. Or, en cas de cumul avec le dispositif Censi-Bouvard, il n’est pas possible de profiter d’un amortissement sur la partie ayant déjà profité des 11 % de réduction d’impôt. Cela est seulement intéressant si le bien immobilier acheté dépasse 300 000 €. A ce moment-là, l’amortissement portera sur la somme dépassant les 300 000 €.

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Comment sécuriser son investissement dans une résidence avec services ? 

Au moment d’investir dans un logement en résidence services, il faut cependant faire attention à plusieurs points.

- Le prix du bien en immobilier de services

Le prix du bien en résidence est souvent plus élevé que les prix du marché immobilier neuf local, en raison des prestations de services proposées. Cela peut se traduire par un gonflement du prix au mètre carré pouvant atteindre jusqu’à 40 % par rapport au marché immobilier du secteur. Pour profiter d’un investissement rentable, il convient donc de se renseigner sur les prix de vente des logements traditionnels et de les comparer avec les prix des appartements en résidences services.

- L’exploitant

Avant de signer le bail commercial de 9 ans, il est nécessaire de vérifier la solidité financière de l’exploitant qui devra gérer la résidence et payer les loyers aux investisseurs. Un exploitant trop petit risque de ne pas honorer ses engagements en cas de problèmes dans la résidence.

- La localisation

Enfin, pour sécuriser une location constante du logement, il convient de choisir scrupuleusement la localisation de la résidence avec services. Une résidence bien desservie par les transports en commun, et dans une zone à forte demande locative, est certaine d’attirer des locataires potentiels.

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