Avec l’arrivée de l’IFI dans le paysage fiscal français et une imposition des loyers pouvant atteindre 60 %, l’investissement locatif peut sembler moins rentable. Heureusement, il existe des moyens de payer moins d’impôts. Voici quelques solutions.
Vérifier la rentabilité du bien
Investir dans l’immobilier locatif doit être réfléchi car cela demande de la gestion et selon les localités et le type de bien, le taux de rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous. Pour être rentable, un investissement locatif doit dégager un bénéfice à son investisseur – avec un taux de rentabilité compris entre 4 et 7 %. Si ce n’est pas le cas, il est peut-être temps de revendre le bien en question et de miser sur un autre investissement locatif fiscalement plus intéressant, dans des zones bénéficiant de dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard, par exemple.
Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement immobilier, il faut prendre en compte plusieurs paramètres : l’investissement initial (achat du bien), le loyer annuel perçu, la taxe foncière, les charges et les frais de gestion. Les différents dispositifs de défiscalisation doivent aussi entrer dans le calcul pour définir le taux de rentabilité d’un placement locatif.
Bon à savoir
Le rendement moyen brut d’un investissement locatif est de 5,9 % mais cette moyenne ne montre pas les écarts qui existent entre les zones géographiques. Investir à Paris n’est rentable qu’à hauteur de 3,5 %, tandis que des villes moyennes comme Rennes affichent un taux de rentabilité de plus de 7 %.
Renoncer à l’usufruit du bien immobilier
L’une des astuces pour payer moins d’impôts sur les revenus locatifs est de renoncer à l’usufruit du bien immobilier en question pendant une durée donnée et de le transférer à une tierce personne – un membre de la famille, en général. Il s’agit d’une donation temporaire d’usufruit. Ce faisant, le propriétaire conserve la nue-propriété du bien mais renonce à la jouissance du bien et éventuellement aux revenus qui en découle. Le bien démembré sort de l’assiette fiscale du nu-propriétaire qui ne sera plus redevable de l’IFI sur la valeur du bien donné en usufruit. L’usufruitier quant à lui, profite des revenus locatifs pendant toute la durée de la donation temporaire. Il s’agit d’une solution profitable surtout si l’usufruitier n’est pas assujetti à l’IFI. Le bien donné en usufruit temporaire devient alors non-imposable.
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Préférer la location meublée
La location meublée profite d’avantages fiscaux non négligeables, car les revenus qui en sont issus ne sont pas imposés de la même façon que les revenus en location nue. En effet, les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC) et bénéficient d’un abattement de 50 %, si le propriétaire choisit le régime micro BIC. Autre avantage : l’amortissement du logement et des meubles.
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