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Logement loué en meublé : quelle imposition de la plus-value ?

En cas de vente d’un logement destiné à la location meublée, le vendeur sera concerné par une imposition sur les plus-values réalisées. Toutefois, en fonction de son statut, particulier ou non, le propriétaire cédant le bien ne sera pas soumis au même régime d’imposition. Le point avec Quintésens.

Imposition de la plus-value : les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP)

En cas de plus-value réalisée lors de la cession de leur bien immobilier, les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP) sont soumis au régime des plus-values des particuliers.

Comment calculer la plus-value imposable ?

Afin de définir l’imposition de la plus-value du logement loué en meublé, il faut, dans un premier temps, calculer la plus-value brute. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Il est à noter que le prix de vente est minoré par les différents frais de vente réglés par le vendeur (frais de diagnostic, commissions, etc.), et que le prix d’achat est majoré par certains frais ou dépenses (travaux, frais d’acquisition, etc.).

Pour obtenir la plus-value imposable, il faut soustraire divers abattements de la plus-value brute. Ces abattements sont basés sur les années de détention du bien immobilier :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e année ;
  • 4 % au terme de la 22e année.

 

Le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) de la plus-value est fixé à 19 %. Passé 22 ans de détention du logement, une exonération d’impôt sur le revenu s’applique. Il faut toutefois attendre 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux.

 

Une surtaxe sur la plus-value

Les loueurs en meublé non-professionnels doivent supporter une taxe supplémentaire si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €. Cette surtaxe s’échelonne sur un barème allant de 2 à 6 %, en fonction du montant de la plus-value. Cependant, s’il y a plusieurs vendeurs (indivision, personnes mariées, pacsées, etc.), le seuil de 50 000 € est réparti individuellement entre les quotes-parts. Ainsi, si un couple réalise une plus-value imposable de 80 000 €, ils n’auront pas à payer la taxe : leur quote-part leur impute une plus-value de 40 000 € chacun, ils sont donc sous le seuil des 50 000 €.

À lire aussi : Loueur en meublé professionnel et non professionnel : à quoi correspondent ces statuts ? 

 

Imposition de la plus-value : les loueurs en meublé professionnels (LMP)

En ce qui concerne l’imposition de la plus-value d’un logement loué en meublé par un LMP, ce dernier sera concerné par l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas de figure, il faut définir s’il s’agit d’une plus-value sur le court terme (moins de deux ans) ou long terme (plus de deux ans). Le régime d’imposition diffère en fonction de la durée de détention du bien immobilier vendu, et le fait que ce logement soit amortissable.

Pour un bien immobilier détenu sur le long terme, donc depuis plus de deux ans, les plus-values à court terme sont considérées comme les amortissements réalisés sur le logement. Ces plus-values sont ainsi soumises à l’impôt sur le revenu. Concernant les plus-values à long terme, elles sont quant à elle imposées à 16 %. Au total, en tenant compte des prélèvements sociaux, ce sera un taux de 33,2 % qui s’appliquera pour les loueurs en meublé professionnels.

Par exemple, si un bien immobilier, acheté 150 000 €, et amorti à hauteur de 50 000 €, est vendu 250 000 € plus de deux ans après son acquisition, les 50 000 €, correspondant à la plus-value sur le court terme, seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu. La plus-value sur le long terme correspond, elle, à la différence entre les prix d’acquisition et de cession, soit 100 000 €. Cette somme sera donc taxée à 33,2 %.

Si le LMP loue le logement meublé depuis plus de 5 ans, il peut bénéficier d’une exonération des plus-values professionnelle. Exonération qui peut être totale si ses recettes issues de la location sont inférieures à 90 000 €. Ou exonération partielle pour des recettes comprises entre 90 000 € et 156 000 € lors des deux dernières années.

À lire aussi : Quelles sont les différences entre le statut LMP et le statut LMNP ?

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