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Loueur meublé professionnel : avantages et inconvénients

Le statut de LMP ou Loueur meublé professionnel concerne toute personne physique étant inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tirant des recettes supérieures aux revenus du foyer grâce à la location meublée et générant un gain supérieur à 23 000 € TTC grâce à cette activité. Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel statut ?

Statut de LMP : les avantages

La location meublée professionnelle bénéficie de nombreux avantages fiscaux, notamment en matière d’imposition. Grâce au statut de LMP, les bénéfices générés par la location meublée ne sont pas soumis à l’imposition des revenus fonciers, mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur en meublé professionnel est ainsi assimilé à un entrepreneur individuel, à la tête d’une entreprise dont l’objet serait l’exploitation d’un appartement, d’une chambre d’EHPAD ou d’une résidence service.

Pendant l’année de son paiement ou sur toute la durée d’amortissement, le loueur en meublé professionnel peut également déduire les frais d’acquisition de l’immeuble, contrairement à une location nue imposable au revenu foncier. Cet avantage permet de réduire fortement l’imposition des bénéfices réalisés ; dans le détail, ces frais correspondent :

  • Aux frais d’acte notarié ;
  • Aux frais de garantie ;
  • À la rémunération des intermédiaires ;
  • Aux émoluments du notaire ;
  • etc.

Concrètement, ce régime fiscal particulier permet au loueur de percevoir des revenus non fiscalisés, pendant une longue période.

Autre avantage du statut de LMP : lorsqu’il achète un bien destiné à la location meublée, l’investisseur achète un bien qu’il met à disposition d’une société qui en assurera l’exploitation en tant que résidence de tourisme, hôtel, maison de retraite… Par conséquent, l’investisseur n’assume aucune contrainte de gestion. Dans les faits, il n’a pas besoin de chercher de locataire pour occuper le bien, et il ne doit pas non plus se charger des travaux entre deux locations : c’est l’exploitant du bien qui s’en charge. Par ailleurs, l’exploitant s’engage à verser un loyer mensuel à l’investisseur, même si le bien n’est pas loué, comme stipulé dans le bail commercial.

Ce bail, d’une durée initiale de 9 ans, peut être prolongé à son terme. Il est avantageux pour l’investisseur, qui a l’assurance :

  • De percevoir un loyer même si le bien n’est pas loué (sauf en cas de faillite de l’exploitant) ;
  • De bénéficier d’une indexation du loyer indiqué dans le bail ;
  • De connaître la répartition des charges d’entretien, de réparation et de gros travaux entre le bailleur et le preneur à bail.

À lire aussi : Loueur en meublé professionnel et non professionnel : à quoi correspondent ces statuts ?

Les inconvénients du statut de LMP

Avant de céder à la location meublée professionnelle et à son régime fiscal attractif, mieux vaut tenir compte des inconvénients du statut de LMP.

La valeur du bien est définie en fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant au lieu de dépendre de la valeur de la pierre. L’évolution du marché de l’immobilier n’a pas d’influence sur sa valeur : seuls comptent les taux d’intérêt et la qualité de l’exploitant. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de l’investissement diminue.

Deuxième inconvénient de taille : le risque très important de double imposition, en cas de décès du propriétaire de l’immeuble ou de donation de l’immeuble. Comme évoqué précédemment, la location meublée s’apparente à une entreprise individuelle de location meublée. Un décès entraîne une cessation d’activité, l’imposition des plus-values latentes mais aussi l’imposition des plus-values faites sur l’immeuble depuis son achat. Les droits de succession devront également être payés, soit par les donataires, soit par les héritiers.

Enfin, si l’exploitant fait faillite, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale. En effet, la valeur de son investissement dépend des taux d’intérêt, mais également de la qualité de l’exploitant à gérer le bien correctement. Si l’exploitant est en faillite, l’investisseur devient propriétaire du bien sans pouvoir le revendre ou l’exploiter.

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