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Passage d’une location vide à meublée : quels avantages fiscaux ?

Depuis une dizaine d’années, les locations meublées ont gagné du terrain, principalement dans les grandes agglomérations, étudiantes et touristiques. La raison ? Une plus grande rentabilité locative (jusqu’à 20 % de plus par rapport à une location nue) mais, surtout, des avantages fiscaux. Quels sont-ils et quelles sont les démarches pour passer d’une location vide à meublée ? Le point avec Quintésens.

Comment passer d’une location vide à une location meublée ?

Le passage d’une location vide à une location meublée ne demande aucune formalité administrative, depuis l’ordonnance du 8 juin 2005. Une transformation dépourvue de contraintes, un montant de loyer plus élevé en moyenne de 10 à 20 % par rapport à une location nue : logiquement, de plus en plus de propriétaires ont fait le choix de se tourner vers le bail meublé, depuis une dizaine d’années. Cette location se montre particulièrement rentable, surtout dans les grandes villes, où se côtoient étudiants, jeunes actifs et touristes.

Toutefois, ce changement doit être soumis à une autorisation administrative de changement d’usage si :

  • Il s’agit d’une location meublée de courte durée à titre de résidence secondaire : comprendre destinée à des touristes ou personnes de passage ;
  • le local se situe dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans une commune des départements des Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94) ;
  • Le loueur loue plusieurs meublés.

Enfin, la transformation d’une location nue à meublée doit s’opérer au moment d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire, sauf accord de ce dernier pour louer un bien meublé. Il est donc interdit d’obliger le locataire en place à accepter la transformation de sa location nue.

À lire aussi : Loueur en meublé professionnel et non professionnel : à quoi correspondent ces statuts ?

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée ?

Le passage d’une location vide à une location meublée se montre aussi particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal puisqu’il permet au propriétaire de profiter d’un nouveau régime fiscal. En effet, si les revenus tirés de la location nue sont imposés en tant que revenus fonciers, ceux issus d’un local meublé sont soumis à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le choix entre deux régimes d’imposition s’offre ainsi au loueur.

Le régime micro BIC

Si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 euros par an – seuil applicable dès les revenus 2017 en remplacement de l’ancien seuil de 33 200 euros - il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Ce taux peut même atteindre les 71 % si le bien locatif est classé en tant que meublé de tourisme. À titre de comparaison, pour un local meublé, l’abattement sur les revenus locatifs était plafonné à « seulement » 30 %.

Le régime réel

Au-delà du seuil de 70 000 euros – ou selon options si les revenus sont inférieurs -, le propriétaire sera soumis au régime réel. Dans ce cas, ce sont les montants réels des charges, ainsi qu’une partie de la valeur du bien, qui devront être déduits des revenus locatifs de l’année. Il est ainsi possible de déduire :

  • Les impôts locaux ;
  • Les frais d’établissement : frais de notaire, création de société… ;
  • Les frais d’entretien ;
  • Les frais de réparation ;
  • Les frais de gestion ;
  • L’amortissement du mobilier et des améliorations : un taux de 10 à 20 % sur une période de 5 à 10 ans ;
  • L’amortissement du local : Possibilité de déduire un taux en fonction de la durée de vie estimée du bien. Exemple : 2 % pendant 50 ans.

À lire aussi : Location meublée occasionnelle : le régime fiscal évolue

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