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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est l’un des dispositifs à connaître lorsque l’on souhaite préparer sa retraite, réduire ses impôts ou que l’on songe à sa succession. 

Zoom sur les caractéristiques du démembrement de propriété, les atouts du dispositif et les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire, avec Quintesens.

En quoi consiste le démembrement de propriété ?

On parle de démembrement lorsque le droit de propriété est divisé en deux parties distinctes. Il s’agit de :  

  • L’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter dans le bien ou de percevoir les revenus liés à la location du bien ;
  • La nue-propriété, c’est-à-dire la possession du bien et la possibilité d’effectuer des transformations ou de le vendre.

Le démembrement de propriété court généralement sur une longue période, généralement 15 à 20 ans, à l’issue de laquelle le nu-propriétaire peut à nouveau jouir pleinement de ses droits sur son bien.

À noter que plusieurs situations peuvent par ailleurs conduire à la fin de l’usufruit. La mort de l’usufruitier, la renonciation à l’usufruit, la dégradation abusive ou l’absence d’entretien, l’absence d’usage durant 30 ans, ou encore la perte du bien.

Les règles du démembrement de propriété

L’usufruitier et le nu-propriétaire du bien ne peuvent pas prendre de décisions majeures concernant le bien sans l’accord de l’autre partie. On notera également qu’un certain nombre de règles et modalités, formalisées par un acte, sont à respecter.

Obligations communes

Lors des assemblées générales de copropriété, ils doivent être représentés par un mandataire commun. En l’absence d’accord, ce dernier peut être désigné par le président du tribunal de grande instance à la demande de l’usufruitier, du nu-propriétaire ou du syndic.

Les obligations de l’usufruitier

Les principales responsabilités de l’usufruitier sont de :

  • Veiller à la bonne conservation du bien et l’entretenir. Cela implique d’effectuer d’éventuels travaux mineurs si nécessaires ;
  • Payer la taxe foncière, la taxe d’habitation ou encore les charges liées à la copropriété lorsqu’il s’agit d’un bien situé au sein d’un immeuble ;
  • L’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnités pour avoir amélioré le bien durant la période d’exploitation ;
  • L’usufruitier doit obligatoirement demander l’accord du nu-propriétaire pour la signature d’un bail commercial.

Les responsabilités du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire doit prendre en charge les travaux importants, qui concernent généralement le gros œuvre. Cela comprend les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les digues, la clôture, les murs de soutènement, etc.

Le nu-propriétaire peut toutefois être exempté si ces travaux résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.

Bon à savoir 

La répartition des charges peut être modifiée selon les volontés des deux parties.

Les atouts du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un dispositif présentant plusieurs atouts. Il permet de :

  • Préparer sa retraite

À l’issue de la période démembrement, le nu-propriétaire peut à nouveau exploiter son bien pour l’habiter, le louer ou encore le vendre pour financer sa retraite.

  • Ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années

Les taxes reviennent à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée définie.

  • Préparer sa succession

En faisant de leur enfant le nu-propriétaire du bien, les parents peuvent diminuer les droits de successions qu’il devra régler en cas de décès.  

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N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel sur le démembrement immobilier. Il pourra vous indiquer si cette solution est la mieux indiquée en fonction de votre profil et de votre situation. 

 

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