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Zoom sur la SCI, l’outil idéal pour la gestion de patrimoine

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, transmettre des biens à vos proches et diminuer vos impôts, alors rien ne vaut la création d’une SCI ou Société Civile Immobilière. Quintesens vous explique pourquoi.

La SCI, c’est quoi ?

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices, tout en s'engageant à contribuer aux pertes. La SCI est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion du patrimoine immobilier.

Comment créer une SCI ? 

Pour créer une SCI, vous devrez :

  • Rédiger les statuts sous signature privée ou par acte notarié avant de les signer ;
  • Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts ;
  • Publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales ;
  • Procéder à l'immatriculation de la société ;
  • Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, la SCI doit avoir réalisé les démarches précédentes ;
  • Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis, c’est-à-dire le document officiel attestant l’existence juridique de votre entreprise.

Attention : la SCI ne peut pas avoir un but commercial. En effet, on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. À ce titre, une SCI ne peut « louer meublé » car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.

À lire aussi : Pourquoi se constituer un patrimoine ?

Les avantages de la SCI

  • Éviter l'indivision

La SCI n'est en général pas recommandée pour l'acquisition d’une résidence principale. Si vous êtes mariés, il est conseillé de privilégier l'achat en direct avec son conjoint et de se prémunir par le choix d'un régime matrimonial adapté et par une donation au dernier vivant. Le conseil est le même pour des partenaires pacsés. En revanche, si vous n'êtes ni mariés, ni pacsés, mais concubins, la SCI vous permet d'acheter à deux en évitant les pièges du régime de l'indivision et constitue donc une structure juridique plus souple en cas de séparation et plus sécurisante en cas de décès de l'un des concubins.

Bon à savoir :  si vous avez pensé à inclure une clause spécifique lors de la création de la SCI, un associé ne pourra pas vendre ses parts à une tierce personne sans l’accord des autres associés.

  • Optimiser sa fiscalité

La SCI peut choisir le régime fiscal de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Prenez bien le temps de réfléchir avant d’opter pour tel ou tel régime fiscal. Dans le premier cas, tous les revenus locatifs nets de charges (soit après déduction des intérêts d’emprunt, des frais d’assurances, de rénovation, de gestion locative et de la taxe foncière) sont taxés à l’impôt sur le revenu de chaque associé et ceci même si les revenus n’ont pas été distribués. Et à cela s’ajoute, bien sûr, la contribution sociale (actuellement de 15,5 %).

L’autre possibilité, à savoir l’impôt sur les sociétés, permet de déduire chaque année de ses bénéfices une partie de la valeur de la construction (pas du terrain), on appelle ça l’amortissement. Les bénéfices recalculés sont alors imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33 % au-delà.

À lire aussi : Créer une SCI : comment bien rédiger son objet social ?

  • Transmettre son patrimoine

Si vous envisagez de transmettre un patrimoine immobilier relativement important à vos enfants, la SCI est la bonne option. Vous pourrez en effet transmettre tous les dix ans et en franchise de droits, 159 325 € par enfant et par parent.

Qui plus est, les sommes données sont représentées par des parts de SCI, ce qui ne manque pas d'intérêt, et ce pour plusieurs raisons.

  • La valeur des parts est généralement inférieure à la valeur de l'immeuble car elles sont plus difficiles à vendre que l'immeuble lui-même.
  • Les droits sont calculés sur la base de l'actif net de la SCI, c'est-à-dire sur la valeur de l'immeuble moins les dettes (emprunts, avances en compte courant des associés).
  • La donation de parts sociales ne donne lieu à aucuns frais : il ne s'agit pas d'un bien immobilier, le recours à un notaire n'est donc pas obligatoire.
  • Enfin, tout en transmettant les parts de la SCI à vos enfants, vous pouvez rester gérant et donc maître de la situation.

À lire aussi : Gérer son patrimoine seul ou avec l’aide d’un professionnel : avantages et inconvénients

 

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