Si 80% des Français souhaitent être propriétaires, aujourd’hui seuls 58% des Français détiennent leur résidence principale. Pour les primo-accédants, l’accès à la propriété est donc une étape importante et redoutée. Principal sujet de préoccupation : le financement du bien immobilier. Avec des prix immobiliers toujours très élevés, et des banques parfois frileuses à accorder un crédit immobilier, le rêve de certains peut malheureusement s’envoler. Pourtant les taux d’emprunt dans l’immobilier sont relativement bas. C’est donc une période propice pour le financement de son logement principal. Afin de préparer au mieux votre dossier de financement, voici quelques critères examinés à la loupe par les banques.

SITUATION PROFESSIONNELLE : UN FINANCEMENT DIFFICILE SANS CDI

Il est évident que plus vos revenus sont importants, plus il sera facile pour vous d’obtenir un prêt élevé. Mais au-delà du montant de vos revenus et de celle du co-emprunteur le cas échéant, la banque va s’intéresser à leur régularité. C’est pour cela qu’un contrat en CDI est souvent le meilleur sésame pour une banque. Pourtant, 87% des nouvelles embauches se font en CDD (selon les données de l’Insee). Si vous enchaînez des CDD ou les contrats d’Interim sans aucun trou dans votre carrière, la banque établira qu’il y a un risque plus important que vous soyez au chômage et dans l’incapacité de rembourser vos mensualités.  Si vous êtes dans ce cas, mais que votre co-emprunteur est en CDI, les banques seront à même de consentir un prêt, mais feront certainement peser sur la personne en CDI le calcul pour la capacité d’endettement. Un couple dont les deux conjoints sont en CDD, ou une personne seule en CDD aura toutes les peines à obtenir son prêt. Cependant être en CDD ou en Interim ne signifie nullement ne pas être un bon profil emprunteur. Il faudra cependant redoubler d’efforts : en présentant un compte en banque exemplaire, en présentant si possible une épargne équivalente au moins à 10% du montant total du crédit, en vous renseignant sur les aides existantes à l’accession à la propriété pour financer votre projet, en réunissant vos contrats des 2 à 3 dernières années si ceux-ci mettent en avant votre régularité. Si vous êtes travailleur non-salarié, il faudra réunir vos bilans comptables et montrer vos carnets de commandes si vous en avez. Ce qui va être souvent déterminant dans ces situations, c’est de s’adresser à la bonne banque. La banque qui vous suit depuis plusieurs années, si vous avez de bons rapports et de bons comptes sera peut-être plus à même de vous faire confiance pour un emprunt sur du long terme. Certaines banques également sont plus ouvertes que d’autres à des contrats précaires. L’aide d’un courtier est souvent déterminante dans ce genre de dossier. Il saura avec vous préparer le meilleur dossier possible, et s’adresser aux bons établissements pour obtenir une proposition sur-mesure.

ÉPARGNE : AU-DELÀ DU FINANCEMENT AVEC OU SANS APPORT

Que vous décidiez d’emprunter avec ou sans apport, le montant de votre épargne est un indicateur important de garantie pour la banque. Il leur donnera une indication du montant possible de votre apport personnel. Généralement, une épargne correspondant à environ 10% du montant du bien immobilier peut être demandé.

PASSIF BANCAIRE : ASSAINISSEZ VOS COMPTES !

La banque que vous solliciterez pour votre emprunt, vous demandera les relevés de comptes bancaires des derniers mois. Cela leur permettra notamment de vérifier les découverts et les éventuels incidents de paiement auprès de la Banque de France (fichier FICP). Si vous êtes régulièrement à découvert, il vaut mieux prendre quelques mois (trois mois minimum) pour rétablir une situation saine de vos comptes bancaires afin de mettre le plus de chances de votre côté. Vos comptes sont décortiqués, donc évitez également les comportements à risque comme l’abus de jeux et paris en ligne.

CRÉDITS EN COURS ET CHARGES

Les banques vont également regarder vos crédits en cours (comme les crédits à la consommation) en prenant compte leur mensualité, et la durée restante à payer. Si vous en avez la possibilité, finissez le remboursement de vos crédits de courte durée avant de faire un prêt immobilier. Ainsi votre capacité d’emprunt sera plus importante. N’oubliez pas également que vos charges incompressibles (comme les pensions alimentaires), seront prises en compte dans le calcul de votre taux d’endettement.

ÂGE ET ÉTAT DE SANTÉ

Pour obtenir un crédit, vous devez souscrire à une assurance décès-invalidité. Vous aurez alors un questionnaire de santé à remplir, et parfois un examen médical pourra être demandé. Si le risque est très important, l’assurance peut ne pas vous couvrir, et le prêt sera ainsi refusé. Dans ces cas, l’AERAS peut vous aider à trouver une assurance qui couvre ses risques importants : http://www.aeras-infos.fr/ Concernant l’âge, il n’y a pas de limite pour pouvoir emprunter. Cependant le tarif des assurances s’élèvera avec l’âge, et la durée d’emprunt sera plus restreinte. Faites jouer l’ouverture à la concurrence pour votre assurance emprunteur (loi Hamon et amendement Bourquin), en trouvant si nécessaire les meilleures conditions pour allonger votre durée possible d’emprunt.

CALCUL DU TAUX D'ENDETTEMENT

La banque veut la garantie que son prêt sera bien remboursé, et avec la meilleure garantie possible. Ainsi en prenant compte les différents critères, elle va calculer votre capacité d’endettement. On indique souvent que le taux d’endettement à ne pas dépasser est de 33%. En fait chaque banque peut utiliser ses propres critères, il n’y a pas de règle absolue, et des profils avec des revenus très élevées, ou des fonctionnaires peuvent souvent aller au-delà. Par contre prenez en compte que cette capacité d’endettement est calculée une fois les charges déduites. Exemple. Ainsi, si vous touchez 3500€ net par mois, mais que vous avez le remboursement tous les mois de 500€ de crédit, votre capacité d’endettement se calculera sur 3000€. A 33% de taux d’endettement on estimera ainsi que vous pouvez remboursez 1000€ de prêt immobilier maximum par mois. Cependant ce calcul se faisait net de charges, mais avant impôt. Avec le prélèvement à la source pris en compte depuis janvier 2019 directement sur la fiche de paie, les banques devront étudier la ligne « salaire net avant impôt ». Avec le temps, le taux d’endettement moyen accordé sera peut-être vu à la hausse en prenant en compte l’impôt.

LES AIDES DISPONIBLES POUR VOTRE FINANCEMENT

Vous en savez désormais plus sur les critères qui vont être regardées à la loupe par les banques, n’oubliez pas également les aides existantes pour l’accession à la propriété. Le prêt à taux zéro pour l’acquisition d’un logement dans le neuf, ou d’un logement social, le PAS (prêt à l’accession sociale), ou encore le prêt Action logement.

CHECKLIST POUR BIEN PRÉPARER VOTRE FINANCEMENT

Pour financer votre résidence principale, la préparation du dossier est essentielle. Pour éviter les déceptions, il est essentiel de :
  • connaître votre capacité d’emprunt, et donc en y ajoutant votre apport personnel de connaître la valeur du logement que vous pouvez acheter. Ainsi vous évitez les mauvaises surprises avec des biens immobiliers désirés mais non adaptés à votre situation
  • avoir des relevés bancaires exemplaires et d’éviter les indices de comportements à risque, au moins pendant les 3 derniers mois
  • se renseigner sur les aides dont vous pouvez bénéficier
N’hésitez pas à vous faire aider d’un courtier qui saura vous aider à préparer votre dossier, et à trouver le taux le plus intéressant selon votre situation. Il saura vous indiquer clairement les éléments à risque ou en votre faveur.