Aussi connue sous l’appellation « pierre-papier », la société civile de placement immobilier (SCPI) permet aux particuliers d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif par le biais d’un placement collectif. Mais investir dans une SCPI vous astreint à certains devoirs fiscaux, dont l’obligation de déclarer aux impôts les revenus qu’elle génère. Quintésens vous explique comment faire la déclaration des revenus de votre SCPI.

Les différentes catégories de SCPI

Si un seul acronyme recouvre différentes typologies, les SCPI ne répondent pas toutes aux mêmes objectifs d’investissement. Le dénominateur commun reste dans tous les cas l’actif immobilier, mais on distingue trois grandes familles de SCPI.

La SCPI de rendement

Format le plus populaire, la SCPI de rendement permet aux épargnants de percevoir des revenus réguliers imposables. Les SCPI de rendement concentrent majoritairement leurs investissements sur des biens d’entreprise (bureaux, commerces ou entrepôts) et, dans une moindre mesure, sur des biens de services (Ehpad, résidences étudiantes ou seniors).

La rentabilité locative pour l’immobilier d’entreprise étant plus important que pour l’immobilier d’habitation, les SCPI de rendement ont en effet tout intérêt à privilégier ce type de bien.

Le plus souvent, les SCPI de rendement génèrent des revenus trimestriels déterminés par :

  • les loyers qu’elles touchent ;
  • les frais qu’elles engagent ;
  • le nombre de parts détenues par chaque épargnant.

La SCPI fiscale

A contrario de la SCPI de rendement, la société civile de placement immobilier fiscale n’a pas pour objectif premier de générer des revenus. Elle va permettre en réalité de profiter de dispositifs de défiscalisation, mis en place par les lois Pinel ou Malraux, par exemple. Le parc immobilier privilégié par ce type de SCPI concerne plutôt les immeubles d’habitation neufs.

En d’autres termes, la SCPI fiscale s’adresse aux personnes souhaitant jouir d’une réduction d’impôt sur leurs revenus, plutôt qu’à celles voulant réaliser un investissement immobilier en vue d’obtenir des bénéfices.

La SCPI de valorisation

Dans le cas d’une SCPI dite de « plus-value », l’intérêt pour l’épargnant est d’augmenter de façon progressive la valeur de ses parts. Dans ce cas, les biens acquis sont choisis en fonction de leur potentiel de revalorisation. La fin n’est donc pas de distribuer des revenus, mais plutôt de capitaliser sur les biens immobiliers (qu’il s’agisse de biens d’entreprise ou d’habitation).

Chaque année et au fil des achats, la SCPI de valorisation réalisera donc une réévaluation potentielle de la valeur des parts de chaque associé.

À lire aussi : SCPI : de quoi parle-t-on ?

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Fiscalité des SCPI : déclaration annuelle et types d’imposition

Les SCPI constituent ce qu’on désigne juridiquement par l’appellation  « sujets fiscaux ». Elles ne sont donc pas redevables de l’impôt sur les sociétés. En revanche, tout associé d’une SCPI est personnellement soumis à l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu lorsqu’il génère des revenus grâce à cet investissement.

Le régime fiscal des SCPI obéit au principe de la transparence. De ce fait, chaque associé – ou « porteur de part » – se doit d’effectuer certaines formalités pour remplir ses obligations fiscales.

La déclaration annuelle de résultat

Toute SCPI doit établir sa déclaration de résultats n°2072, à déposer au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er du mois. La déclaration est obligatoirement télédéclarée via le compte fiscal des professionnels de la SCI. Elle devra indiquer les revenus de chacune des parts de la SCPI. Ces revenus sont déterminés en fonction des règles appliquées à chaque catégorie de porteurs, qui doivent aussi communiquer leurs revenus sur leur propre déclaration.

  • Dans le cas d’un particulier, les règles sont celles des revenus fonciers, des plus-values des particuliers, etc.
  • Dans le cas des entreprises soumises à un régime réel d’imposition dans le cadre de l’impôt sur le revenu, et pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, les règles sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Bon à savoir
Depuis 2018, les SCPI sont soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %. Cela pour uniformiser la fiscalité des produits financiers, avec au détail un taux à 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Catégories de revenus et types d’imposition

En tant que véhicule d’épargne à dominante immobilière, les SCPI peuvent générer deux types de revenus. D’une part les revenus financiers, soumis au barème progressif des impôts sur le revenu, uniquement si les intérêts imposables ne dépassent pas 2 000 € par an. D’autre part, et plus majoritairement, les revenus fonciers qui sont soumis à deux types d’imposition.

  • Le régime micro-foncier, dont vous dépendez lorsque vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an.
  • Le régime réel d’imposition, si vos revenus fonciers bruts issus de vos parts de SCPI dépassent 15 000 € par an.

À lire aussi : Comment investir dans les SCPI ? Comment déclarer les revenus des SCPI aux impôts ?

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