Tout propriétaire-bailleur doit remplir une déclaration de revenus locatifs perçus durant l’année précédant la déclaration, sauf cas particuliers (pour le régime micro-foncier par exemple). Comment déclarer ses revenus locatifs aux impôts et selon quel régime ?

Comment déclarer ses revenus locatifs pour une location non-meublée ?

Avant de commencer à remplir votre déclaration de revenus locatifs,pour votre bien immobilier en location vide, il est impératif de déterminer le régime auquel vous appartenez : le régime micro-foncier, ou le régime réel, selon les revenus générés par la location.

Régime micro-foncier et revenus locatifs : comment ça marche ? 

Ce régime s’applique aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 € annuels hors charges. L’administration fiscale pratique un abattement forfaitaire de 30 % suite à la déclaration de vos revenus. Ensuite, le solde est additionné au montant de vos autres revenus (via la déclaration n°2042). Le montant de votre imposition est calculé selon la tranche à laquelle vous appartenez.

Dans quels cas s’applique le régime réel ? 

Le régime réel en location vide s’applique dans plusieurs cas de figure : - aux bailleurs dont les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 € hors charge ; - aux bailleurs bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation excluant le micro-foncier ; - aux bailleurs qui entrent dans les critères du régime micro-foncier mais préfèrent opter pour le régime réel. Ce régime s’applique pour une durée irrévocable de 3 ans. Afin d’opter pour ce régime, il est nécessaire de remplir la déclaration n°2044 ou 2044 spéciale, annexée à la déclaration des revenus n°2042.

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Comment déclarer ses revenus locatifs pour un meublé ?

Les bailleurs louant en meublé doivent remplir des modalités bien particulières pour déclarer leurs revenus locatifs. Là encore, il faut déterminer quel régime s’applique au moment de la déclaration des revenus locatifs : régime micro-bic ou régime réel.

Quand appliquer le régime micro-bic ou micro-entreprise ? 

Ce régime s’applique de plein droit aux loueurs de biens meublés dont le loyer et les charges annuels se situent en dessous de 32 900 €. Ces recettes annuelles sont soumises à un abattement forfaitaire de 50 %. Si la location a eu lieu en cours d’année, le bailleur calcule le seuil pour une location à l’année, et applique ensuite un prorata selon le temps de location.

Location meublée : quand déclarer ses revenus selon le régime réel ? 

Dans le cadre d’une location meublée, le régime réel est appliqué lorsque les recettes annuelles générées par la location en meublé dépassent 32 900 € (loyers et charges compris). Le propriétaire bailleur déclare son loyer et déduit le montant réel de ses charges. Il est possible de choisir le régime réel même si vos recettes se situent en dessous de 32 900 €, si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à la moitié de vos recettes. Toutes les charges d’exploitation (intérêts d’emprunt, frais de copropriété, taxe foncière...) sont alors déductibles des loyers. Si ces dépenses sont supérieures aux recettes, le propriétaire bailleur dégage un déficit reportable, à condition que le report soit fait sur des revenus de même nature, c’est-à-dire des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) générés grâce à la location.

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