Les SCPI sont des sociétés civiles de placement dans l'immobilier. Ces sociétés achètent de l'immobilier d'entreprise (bureaux, hôtels, etc.) pour le compte d’investisseurs et reversent une quote-part des loyers encaissés. L'investissement en SCPI est accessible à tous à partir de quelques centaines d'euros et permet aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier facilement. Comment acheter des parts dans des SCPI ?

Acheter ses parts de SCPI comptant

Il est possible d'investir dans les SCPI en réglant comptant ses parts auprès d'une société gestionnaire. Il peut s'agir d'une banque, d'un assureur mais aussi d'un conseiller en gestion de patrimoine, notamment. Cette solution vous permet de choisir les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir en fonction de vos moyens, tout en générant des revenus immédiats. Toutefois, les revenus issus des SCPI sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon la tranche marginale d'imposition à laquelle vous êtes soumis, l'impôt à payer sur les revenus des SCPI peut être particulièrement élevé.

Investir dans des SCPI à crédit

Vous pouvez acquérir des parts dans des SCPI grâce à un prêt spécifique. Dans ce cas, en général, vous n'avez pas le choix des SCPI. Vous devez choisir celles proposées par la banque qui vous prête l'argent, à moins de monter votre dossier avec l'aide d'un courtier en crédits. Dans ce cas, il faut prendre contact avec la SCPI de votre choix pour savoir si elle dispose d’un accord avec un établissement bancaire. Il vous suffira alors de contracter votre prêt dans l'établissement en question.

Si vous optez pour cette solution, vous pouvez profiter d'un effet de levier, c'est-à-dire de la différence entre le taux de rendement de la SCPI et le coût relativement bas du crédit. De fait, une partie du crédit peut être remboursée par les revenus issus des SCPI.

Par ailleurs, d'autres avantages sont à soulever. Peuvent être déduits des revenus fonciers :

  • les frais de dossier de l'emprunt ;
  • les intérêts d'emprunt, sans limitation de montant et de durée ;
  • le montant de l'assurance.

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Passer par une assurance-vie

Il est aussi possible d'acheter des parts de SCPI dans le cadre d'une assurance-vie. L'avantage principal de ce type d'investissement est que l'argent placé en SCPI et les revenus qui sont générés entrent dans le cadre fiscal de l'assurance-vie. L'imposition est donc moins importante que si vous choisissez d'investir comptant ou à crédit dans une SCPI. C’est donc une solution intéressante si votre tranche marginale d’imposition est élevée.

L'achat et la vente de part se fait facilement, ce qui vous permet de profiter de davantage de liquidités. Par ailleurs, les parts de SCPI sont considérées comme des unités de comptes et ne sont donc soumises aux prélèvements sociaux qu'au moment du rachat total ou partiel.

Attention, toutefois, acquérir des parts SCPI via le contrat d'assurance-vie a quelques inconvénients. En effet, moins d'un quart du marché des SCPI est accessible via l'assurance-vie, ce qui limite votre choix. De plus, le rendement est un peu moins important puisque des frais de gestion de contrat sont à prévoir. Enfin, il faut disposer d'une épargne suffisante : il est en effet impossible d'acheter des parts SCPI dans un contrat assurance-vie à crédit.

Opter pour le démembrement temporaire de propriété

Quatrième solution pour investir dans une SCPI : scinder l'usufruit de la nue-propriété des parts de la SCPI pendant environ 10 à 15 ans. Cette option est surtout indiquée pour les contribuables anticipant un besoin futur et ne ressentant pas la nécessité d’avoir des revenus supplémentaires dans l'immédiat. En effet, si les parts sont acquises en nue-propriété sans l'usufruit, le contribuable n'encaisse pas les revenus sur la durée prévue du démembrement. À l'issue de cette période, l'usufruit s'éteint et le contribuable récupère la pleine propriété des parts, sans frais ni impôt, et peut donc toucher les revenus issus de la SCPI. Par ailleurs, les parts acquises dans le cadre d'un démembrement de nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI.

Investir dans une SCPI : comment faire le bon choix ?

Maintenant que vous avez pris connaissance de ces quatre solutions d’investissement dans les SCPI, il ne vous reste plus qu’à faire votre choix, selon vos besoins, vos possibilités d’investissement et les avantages de chacune de ces solutions. Vous pouvez toujours faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner. Ce professionnel vous aiguillera vers la solution la plus avantageuse pour vous.

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