Défiscaliser avec la loi Pinel : tout ce qu’il faut savoir

Publié le 18/08/22

6 minutes 39

Investissement locatif
Défiscalisation

La loi Pinel est un dispositif fiscal entré en vigueur au 1er septembre 2014, à l’initiative de la ministre du logement Sylvia Pinel. Le dispositif encourage les particuliers à investir dans l’immobilier neuf à but locatif grâce à une importante réduction d’impôts. Zoom sur la loi Pinel, ses avantages et les conditions à respecter pour en bénéficier.

Loi Pinel : Présentation du dispositif

En vigueur depuis septembre 2014, le dispositif fiscal loi Pinel a été prolongé jusqu’en décembre 2021. La loi Pinel a pour objectif de redynamiser le marché de l’immobilier locatif et d’encourager la construction de logements dans des zones géographiques où la demande excède l’offre. 

Ce dispositif fiscal propose aux particuliers investissant dans un logement neuf dédié à la location une réduction d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement initial. Toutefois, la réduction d’impôt s’applique à deux logements maximum par an, et ne doit pas dépasser le plafond de 300 000 € par personne et par an, ni la limite de 5500 € par m2 de surface habitable. L’économie peut ainsi s’élever à 63 000 € maximum.

À qui s’adresse le dispositif de défiscalisation Pinel ?

La loi Pinel fait partie des dispositifs phares permettant aux particuliers de réduire leur impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier. Tout contribuable domicilié en France au sens de l’article 4B du code général des impôts et soumis à l’impôt sur le revenu peut bénéficier du dispositif.

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Les avantages de la loi Pinel

La Loi Pinel constitue une excellente alternative pour les ménages souhaitant placer leur argent. Elle permet de réduire jusqu’à 63 000 € leur impôt sur le revenu et sur une période de 12 ans.

  • Réduire ses impôts

Le principal avantage de la Loi Pinel est la réduction d’impôt à laquelle elle donne accès. Elle se chiffre à 12 % pour la location d’un bien pendant 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans. Le montant d’achat maximum considéré est de 300 000 €, un plafond relativement intéressant.

  • Se constituer un patrimoine sur un marché porteur

Les investissements Pinel portent sur des zones où l’offre en matière d’immobilier est inférieure par rapport à la demande. Ainsi, les propriétaires ont de grandes chances de réaliser une opération financière rentable et de trouver preneur pour la location de leur bien.

  • Devenir propriétaire sans apport ou presque

Une importante part du prêt contracté auprès d’un organisme financier est généralement facilement remboursée grâce aux loyers versés par les locataires et la réduction d’impôt. À noter qu’au-delà de la période d’engagement obligatoire, le propriétaire est libre de disposer du logement comme il le souhaite. Il peut augmenter les loyers, revendre le bien ou l’utiliser à titre personnel.

  • Pouvoir louer à ses ascendants ou descendants

La loi Pinel permet à ceux qui le souhaitent d’aider des membres de leur famille à se loger dans des zones où le marché de l’immobilier est tendu.

Note

Bon à savoir : Ce dispositif peut être couplé avec d’autres solutions de défiscalisation, à choisir en fonction de vos objectifs, qu’il s’agisse de préparer votre retraite, votre succession, simplement réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine ou encore améliorer vos revenus.

Dispositif Monuments Historiques, Malraux, réduction Censi Bouvard, assurance-vie, PER, Perco, Plan épargne en actions : plusieurs alternatives s’offrent à vous. Pour mieux comprendre la loi Pinel et sa compatibilité avec d’autres systèmes de défiscalisation, n’hésitez pas à consulter un professionnel.

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Les conditions à respecter pour investir en loi Pinel

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions en lien avec le bien immobilier acheté, le type de location, la durée de la location ainsi que le locataire choisi.

Le type de bien immobilier

La réduction d’impôt prévue par la loi Pinel s’applique lorsque le bien immobilier est un logement neuf ou en état futur d’achèvement. L’acquéreur peut choisir de faire construire. Il peut aussi s’agir de biens anciens entièrement rénovés ou réhabilités. Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, au plus tard 12 mois après l’achat ou l’achèvement. 

Il doit en outre avoir une bonne isolation thermique et répondre à différentes réglementations comme la RT 2012 ou labels comme le label BBC, ayant un objectif de consommation maximum de 50 kWh/m2.

 

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Note

À noter : À partir du 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne font plus partie des logements de la loi Pinel. Par ailleurs, des règles différentes sont appliquées en outre-mer.

L’emplacement du bien immobilier

Le logement choisi doit figurer dans une zone géographique dite tendue : zone A, zone A bis, et zone B1. Le découpage géographique permet ensuite d’établir les plafonds des loyers et les conditions de ressources des locataires.

Pour connaître la zone d’une commune en particulier, rendez-vous sur le simulateur du site officiel de l’administration française.

Note

Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2019, la zone B2 et la zone C1 ne sont plus éligibles au dispositif fiscal de la loi Pinel, sauf si le permis de construire a été accordé avant le 31 décembre 2017 et si la signature de l’acte d’acquisition est effectuée avant le 15 mars 2019.

Le niveau de ressources du locataire

Le bien acheté doit être destiné à la mise en location non meublée. Dans le cadre de la loi Pinel, le choix du locataire est important. Ce dernier ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire du bien immobilier et il doit avoir un revenu annuel ne dépassant pas le plafond établi par zone géographique.

Les plafonds des loyers

Pour profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel, l’investisseur doit louer son bien sur une durée déterminée, allant de 6 à 12 ans et le loyer mensuel, hors-charge ne doit pas dépasser un certain seuil établi en fonction des zones géographiques où se situe le bien à louer. Les loyers sont plafonnés par mètre carré. Ces derniers sont en général inférieurs de 20 % au prix du marché.  

À noter que des préfets ajustent parfois ces plafonds afin de mieux les adapter aux spécificités d’une zone géographique donnée. Les valeurs de ces dernières prévalent dans ce cas sur les valeurs de référence.

Au-delà de la zone géographique, il est important de tenir compte de la demande locative sur le secteur où vous allez investir, le but étant de trouver rapidement un locataire. Mal choisir l’emplacement de son bien peut potentiellement compromettre le rendement de l’investissement.

Par exemple, n’achetez pas un studio dans un quartier familial où les gens recherchent principalement un T3. De même, un logement situé à proximité des transports, d’écoles/universités ou de commerces sera plus attractif. Mal choisir l’emplacement de son bien peut potentiellement compromettre le rendement de l’investissement.

Note

Bon à savoir : Jusqu’en 2017, la loi concernait les zones A, A bis, B1, B2 et C. En 2018, elle ne concerne que les zones A, A bis et B1. Cette évolution a pour but de favoriser l’accès au logement en zone dite « tendue ».

La durée d’engagement

Avant d’acheter un bien immobilier en vue de le louer, il est important de prendre en considération la durée d’engagement demandée. Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 6 ans (et jusqu’à 12 ans) afin de pouvoir bénéficier des réductions fiscales prévues. Ce sont autant d’années durant lesquelles il ne pourra pas jouir de son bien.

Le nombre de logements « loi Pinel » autorisés

L’investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel est étroitement encadré. Seuls deux logements peuvent bénéficier des avantages fiscaux chaque année. Pour louer davantage de logements, il faudra se tourner vers d’autres dispositifs de défiscalisation.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel en Outre-Mer ?

Le dispositif Pinel permet également l’acquisition d’appartements neufs ou de maisons neuves dans les départements et régions d’outre mer.

Sont éligibles au dispositif : la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel Outre-mer sont les mêmes qu’en Métropole. Toutefois la défiscalisation en loi duflot Dom-Tom est de 29% du montant de l’investissement réalisé dans la limite de 300 000,00 € sur une période de 9 ans.

Autre avantage : le taux de la réduction d’impôt “Pinel Outre-Mer” est majoré de 10% par rapport à la loi Pinel en métropole.

En outre, lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR (Impôt sur le Revenu) des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).

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Est-il encore intéressant d’investir en loi Pinel en 2021 ?

La fin du dispositif Pinel a été programmée. Il est donc légitime de se poser la question sur l’intérêt de réaliser un investissement locatif. Pour lever le voile sur vos doutes, voici la réponse de Claire Pouget, directrice de l’agence Quintésens de Clermont-Ferrand.

Le Pinel intéressant à partir de 3 000 € d’impôts

Les conditions actuelles du dispositif Pinel resteront les mêmes jusqu’à la fin de 2022. Jusqu’à sa disparition en 2024, il va devenir dégressif à partir de 2023 à l’exception des bâtiments et logements à hautes performances énergétiques.

« Pinel est un excellent levier pour les contribuables qui souhaitent créer un patrimoine immobilier. Il est intéressant pour les Français qui paient au moins 3 000 € d’impôts », nous informe Claire Pouget. La preuve étant que l’annonce de fin du dispositif Pinel a provoqué un vif regain d’intérêt.

« La possible hausse de la fiscalité dans les prochaines années encourage les Français à se jeter sur les « bonnes affaires ». Pinel constitue actuellement ce bon plan », analyse Claire Pouget. La restriction des zones et le fait que ce ne soient que des logements collectifs n’a pas freiné les particuliers non plus.

« Ce sont des projets dans des zones attractives et dynamiques. Le risque de vacances locatives est minime et maîtrisé. Le dispositif est également inscrit dans une Loi Cadre. Initier un Pinel aujourd’hui c’est s’assurer une optimisation fiscale sur les 6, 9 ou 12 années à venir alors que la pression fiscale pourrait être amenée à évoluer », ajoute Claire Pouget.

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Investir en loi Pinel : seul ou accompagné ?

Le dispositif Pinel présentant de gros avantages, principalement fiscaux, ce type d’investissement est tentant. Pour autant, compte tenu de tous les aspects à prendre en compte, investir seul peut présenter quelques risques. Afin d’être certain de réaliser l’opération la plus intéressante, mais surtout d’éviter les différents pièges liés à la loi Pinel, il est vivement recommandé de vous faire accompagner et conseiller par des professionnels. Aussi bien au niveau de l’investissement que de la réduction d’impôt, une expertise extérieure augmentera les chances de réussite de votre projet et de votre investissement locatif.

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