Définition, création, fonctionnement, statuts, avantages, pièges à éviter, fiscalité : découvrez tout ce qu’il faut savoir et comprendre sur la Société civile immobilière (SCI) en 8 questions clefs.

1. Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, ou Société civile immobilière, est un contrat de société permettant l’union de plusieurs personnes dans le but de détenir et de gérer des actifs immobiliers et de partager les bénéfices réalisés. Dans le même temps, les personnes engagées dans la SCI doivent également contribuer aux éventuelles pertes.

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile et non pas commerciale : l’objectif n’est donc pas d’acquérir des biens pour les revendre. Il est en revanche possible de louer les biens immobiliers afin de percevoir des loyers.

Cet outil de gestion de patrimoine ne peut être créé par une personne seule. Sa création (voir ci-dessous) nécessite au minimum deux associés, que ce soient des personnes physiques ou morales. La société n’ayant pas une portée et une vocation commerciale, les mineurs sont autorisés à détenir des parts de la SCI. Celle-ci bénéficie d’une durée maximale de 99 ans.

2. Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe plusieurs formes de SCI, possédant chacune des fonctions et des fonctionnements différents :

  • La SCI de location : forme la plus courante, elle permet aux associés de gérer un bien immobilier, de le mettre en location et de diviser les revenus en fonction du nombre de parts détenues.
  • La SCI familiale : forme également souvent utilisée, elle permet de simplifier – notamment fiscalement - la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille.
  • La SCI de jouissance partagée : tous les associés peuvent bénéficier d’une période d’occupation du bien immobilier, en fonction du nombre de parts possédées. Cette forme de société civile se montre intéressante dans le cas d’une résidence secondaire notamment.
  • La SCI d’attribution de biens : elle permet d’acquérir ou de construire un bien immobilier et de le diviser en lots, entre les associés selon les statuts rédigés au préalable.
  • La SCI de construction-vente : c’est la seule SCI ayant une vocation commerciale. Elle permet de construire un bien immobilier dans le but de le revendre ensuite, entièrement ou par lot. À l’issue de la vente, la société est dissoute.

À lire aussi : Zoom sur la SCI, l’outil idéal pour la gestion de patrimoine

3. Comment créer une SCI ?

La création de la SCI de votre choix demande de réaliser plusieurs étapes, plusieurs démarches obligatoires :

  • Rédiger les statuts de la Société civile immobilière par acte sous signature privée ou par acte notarié avant de les signer ;
  • Enregistrer les statuts rédigés auprès du centre des impôts ;
  • Publier une annonce de constitution de la société au sein d’un journal d’annonces légales ;
  • Immatriculer la société ;
  • La SCI est inscrite au Registre du commerce et des sociétés par le tribunal de commerce ;
  • Remise du K-bis, « l’acte de naissance » de la société, le document officiel prouvant son existence juridique.

À l’issue de la création de la SCI, un gérant doit être nommé à la tête de la société lors d’une assemblée générale des associés. Son rôle : s’occuper de la gestion du bien (réception des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale, etc.) La SCI peut avoir plusieurs gérants.

4. Comment fonctionne une SCI ?

Le fonctionnement de la SCI est dicté par les statuts rédigés par les différents associés. Il convient donc de bien les formuler, de ne rien omettre et de trouver un bon équilibre. Les règles fixées ne doivent trop restrictives – par exemple, en compliquant le départ de la société d’un associé – ni trop libertaires pour cadrer les actions et éviter d’éventuelles situations litigieuses entre toutes les parties. Il est conseillé d’être accompagné par un professionnel lors de la rédaction de ces statuts, comme un avocat, un notaire ou un expert-comptable.

La SCI n’impose qu’une seule obligation légale au gérant qui doit rédiger un rapport de gestion annuelle et le remettre aux autres associés. Le rapport doit mentionner :

  • Le patrimoine immobilier que possède la SCI ;
  • Les achats et/ou les ventes réalisées par la société ;
  • Les résultats annuels : recettes, charges, dettes, etc. ;
  • Les moments importants de l’année écoulée ;
  • Les prévisions de charges et événements importants à venir.

Enfin, comme expliqué précédemment, les associés sont responsables des éventuelles dettes de la SCI et engagent donc leur patrimoine personnel, en fonction des parts qu’ils détiennent dans la société.

5. Que doivent mentionner les statuts de la SCI ?

Les statuts de la SCI, rédigés par les associés, doivent faire apparaître clairement plusieurs points :

  • La désignation du gérant de la SCI : son identité, ses pouvoirs (et leurs limites), son statut (ou non) d’associé, etc. ;
  • Les associés : leurs identités, leurs devoirs, leurs droits, les conditions de départ (en cas de décès, par exemple), et d’arrivée de nouveaux membres ;
  • L’objet social : il détermine les activités de la société et l’application de certaines règles qui peuvent évoluer en fonction de la forme de société choisie ;
  • La localisation du siège social ;
  • La durée de la SCI : au maximum 99 ans ;
  • Le fonctionnement général de la société.

À lire aussi : Créer une SCI : comment bien rédiger son objet social ?

6. Quels sont les avantages de la SCI ?

Indivision, financement, transmission… Les avantages à opter pour une SCI sont nombreux.

Éviter l’indivision

L’indivision est une forme fréquente lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir un bien ou en hériter. C’est-à-dire, tout simplement, que ces personnes sont toutes propriétaires, ensemble, du même bien. Une forme qui peut s’avérer parfois problématique pour la gestion du bien en question et qui peut générer des litiges entre les parties.

Avec un gérant à sa tête et une structure juridique moins rigide, la SCI est une bonne option en cas, par exemple, d’acquisition d’un bien pour un couple ou en cas d’héritage.

Simplicité dans la transmission du patrimoine

En cas de transmission d’un patrimoine important à vos enfants, la SCI s’avère plus efficace qu’une transmission « directe ». En effet, tous les dix ans, vous avez la possibilité de transmettre en franchise de droits (159 325 € par parent à chaque enfant).

Ces dons sont réalisés sous la forme de part de la SCI. Principaux intérêts : les parts ont une valeur plus faible que la valeur réelle des biens de la SCI car plus difficiles à vendre que le bien lui-même. De même, la valeur des biens se retrouve également diminuée par les dettes de la SCI, entraînant une diminution de la valeur des parts sociales. Ces dernières peuvent d’ailleurs être transmises sans frais, sans avoir recours à un notaire.

Pour une transmission de biens identiques sans SCI, en créant une société civile, vous réduisez donc la valeur des droits de succession en transmettant votre patrimoine avec moins de contraintes. Enfin, cette option vous permet de rester gérant de la SCI même en donnant des parts à vos enfants.

Un financement simplifié

En toute logique, financer un bien immobilier à plusieurs est beaucoup plus simple que seul : l’apport total est plus important en prenant en compte les apports de tous les associés.

Par extension, les établissements financiers sont plus enclins à accorder un prêt à une SCI plutôt qu’à un simple particulier. La Société civile immobilière a un taux d’endettement nul. Et le prêt est remboursé à plusieurs.

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7. Quels sont les pièges à éviter ?

Si les avantages sont nombreux, certains pièges sont à éviter au moment de créer une SCI pour éviter de réduire votre champ d’actions et de rendre la gestion des biens plus compliquée.

Restreindre l’objet social

Comme expliqué ci-dessus, il convient de trouver un bon équilibre au moment de rédiger l’objet social de la SCI. Il convient notamment de ne pas le limiter à un seul bien immobilier. On ne sait pas de quoi l’avenir sera fait. Le bien peut être vendu et, dans ce cas, la société n’aura plus d’intérêt. Ou les associés peuvent envisager un autre investissement immobilier. Et là, l’objet social ne permettra pas l’acquisition par la SCI en tant que telle.

De même, si vous mentionnez que le bien immobilier a un usage de résidence principale, il vous sera impossible par la suite de le mettre en location : cette possibilité n’aura pas été prise en compte lors de la rédaction de l’objet social. Anticipez et ne limitez pas le champ des possibles.

Limiter l’objet social aux seuls biens immobiliers

Certes, l’objectif principal de la création d’une SCI reste l’acquisition d’un bien immobilier. Mais ce n’est pas exclusivement le cas. La société a également vocation à ouvrir des comptes bancaires ou encore souscrire divers crédits bancaires. Pas seulement gérer un bien. Veillez donc à ce que l’objet social stipule l’ensemble de ses actions annexes pour ne pas vous retrouver limité dans vos démarches.

Acheter avant de créer la SCI

Si vous avez un projet d’acquisition de bien immobilier, ne vous précipitez pas et prenez le temps de créer votre SCI avant l’achat ou la construction. Dans le cas contraire, cela sera considéré comme un transfert de propriété. Vous serez donc contraint de payer des droits de mutation calculés à partir de la valeur vénale de votre bien.

8. Quelle fiscalité pour la SCI ?

Lors de la création de la SCI, deux options s’offrent à vous en termes de fiscalité : être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Impôt sur le revenu

Dans ce cas de figure, ce n’est pas la SCI qui est imposée mais les différents associés, en fonction de leurs parts dans la société et de leur qualité. Ainsi, les particuliers doivent déclarer leur quote-part dans leur déclaration de revenus et les entreprises dans la déclaration de résultats.

Par exemple, une SCI compte deux associés à parts égales : un particulier, M. Martin, et une entreprise, la SAS Dubois. La SCI réalise 10 000 euros de bénéfice :

  • La SCI ne déclare pas et ne paye pas d’impôt ;
  • M. Martin déclare 5 000 euros sur sa déclaration d’impôt sur le revenu ;
  • La SAS Dubois déclare 5 000 euros dans sa déclaration d’impôt sur les sociétés.

Impôt sur les sociétés

Autre possibilité concernant la fiscalité de la SCI : opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI est redevable de l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices réalisés. Les associés, eux, ne peuvent être qu’imposés qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.

En 2019, le taux de l’IS est fixé à 28 % si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 500 000 euros. En cas de bénéfices supérieurs à cette somme, le taux passe à 33,3 %.

Lors des premières années de la SCI, il est préférable d’opter pour le régime de l’IR – notamment en raison des charges importantes - sauf si les associés sont imposés à un taux supérieur à 33,3 %.

Si vous choisissez l’IR, il est possible, plus tard, de finalement opter pour le régime de l’IS. Mais ce changement sera alors irrévocable. Au moment d’opérer ce changement de fiscalité, renseignez-vous auprès d’un professionnel afin de faire le choix le plus intéressant pour vous et votre SCI.

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