Le statut LMNP, pour Loueur meublé non professionnel, possède de nombreux avantages, qu’ils soient financiers, fiscaux ou de gestion. Si vous décidez de le remettre sur le marché après plusieurs années, il faut toutefois se montrer vigilant afin d’éviter des erreurs potentiellement coûteuses. Maintien du bail, investissement sous la loi Censi-Bouvard et échéance du bail : retrouvez trois points importants auxquels il faut faire attention lors d’une revente LMNP.

1. Maintenir le bail commercial

Premier point auquel il faut faire attention lors de la revente d’un bien en statut LMNP : maintenir le bail commercial signé avec l’exploitant du bien. En effet, dans le cas contraire, si vous décidez de résilier ce bail, la revente s’en trouverait compliquée. Pire, vous seriez sans doute contraint de rembourser la TVA récupérée lors de l’acquisition du bien. Autrement dit, perdre l’un des gros avantages de ce statut LMNP. Il est à noter que la TVA se prescrit au bout de 20 ans, depuis la date de livraison de l’immeuble.

Ainsi, au moment de la revente de votre bien, il est préférable que le nouvel acquéreur reprenne également le bail commercial en l’état, comme vous l’aviez précédemment conclu. De cette façon, vous pouvez revendre votre bien sans avoir à rembourser la TVA récupérée. Le nouveau propriétaire, lui, continue le reversement de la TVA sur les loyers.

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2. Ne pas revendre le LMNP avant 9 ans

Autre aspect important auquel il faut faire attention lors de la revente d’un LMNP : réaliser cette opération avant un délai de 9 ans si vous aviez acquis votre bien grâce à la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif permet aux contribuables ayant investi dans une résidence avec service de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu, répartie sur une période de 9 ans.

Cela implique donc, si vous êtes concerné par cet investissement, de conserver votre bien et de ne pas le céder durant au moins toute cette période. Dans le cas contraire, votre avantage fiscal présente de grands risques d’être tout bonnement annulé par l’administration fiscale. Vous seriez alors contraint d’incorporer la totalité des sommes déduites au fil des années dans votre futur revenu imposable.

Il est à noter que si vous continuez à bénéficier de la réduction d’impôt, en dépit de la perte de vos droits à ce sujet, vous vous exposez à de lourdes sanctions comme le prévoient les articles 1727 et 1758A du code général des impôts. Vous l’aurez donc compris, sauf en cas d’événement grave vous y obligeant (décès, perte d’emploi, expropriation, etc.) ne revendez pas votre LMNP avant la fin du délai de 9 ans.

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3. Tenir compte de la durée restante du bail

Au moment de la revente d’un LMNP, l’un des points principaux auxquels il faut faire attention reste le calendrier. Il convient, dans un premier temps, de prendre en compte la durée du bail. En effet, votre bien aura plus de chance de trouver preneur en début voire en milieu de bail. La raison est simple : avec l’approche de l’échéance arrivent certaines incertitudes pour les futurs acquéreurs : le bail sera-t-il bien renouvelé par l’exploitant ? Et si oui, ne risque-t-il pas de vouloir négocier de nouvelles conditions ? Autant de possibilités qui peuvent refroidir les acheteurs potentiels et donc représenter un frein à la vente.

Autre point clef à surveiller : la période de l’année à laquelle vous comptez réaliser la vente. Car cela peut également avoir une incidence, surtout concernant une résidence gérée. Par exemple, si cette dernière est située en bord de mer, il sera préférable de tenter de la revendre au printemps, dans la période précédant les congés d’été. De plus, les services comme une piscine seront davantage mis en avant que durant l’hiver. À l’inverse, une résidence située à la montagne sera valorisée si la revente est prévue à l’automne, avant la saison du ski, plutôt qu’au printemps ou en plein été.

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