Si plusieurs individus souhaitent faire l’acquisition et gérer conjointement un ou plusieurs bien(s) immobilier(s), ils devront décider d’un mode de détention collective d’immeubles : la Société civile immobilière (SCI) ou l’indivision. Création, gestion et fiscalité : focus sur les critères qui peuvent vous aider à faire votre choix entre SCI et indivision.

SCI ou indivision : la création

Première étape de votre choix de SCI ou d’indivision : les formalités de création de la structure. Pour la SCI, les modalités sont celles d’une création de société. À voir : rédiger les statuts constitutifs, publier une annonce dans un journal d’annonces légales, immatriculer la société auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS). Des démarches qui demandent du temps et qui ont un coût, notamment l’argent intégré au capital social. L’indivision s’inscrit elle comme une possibilité plus simple et moins coûteuse. Elle ne demande pas de formalité spécifique, se crée par défaut entre les indivisaires et le régime légal s’applique. Toutefois, si les propriétaires décident de rédiger une convention d’indivision, ils devront obligatoirement avoir recours à un notaire.

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SCI ou indivision : la gestion

La gestion du patrimoine immobilier est un aspect important à prendre en compte au moment de choisir entre SCI ou indivision. La Société civile immobilière permet aux associés de décider d’un (ou plusieurs) gérant(s) et de fixer les limites de son influence dans les statuts. Le gérant (ou co-gérants) devient le représentant de la SCI et assure ainsi la gestion du patrimoine immobilier. Ce mode de fonctionnement permet des décisions rapides et offre la possibilité aux associés de décider eux-mêmes du mode de gestion de leur bien. En cas de désaccord au sein de la société, l’associé peut simplement vendre ses parts sans nuire au patrimoine. En régime d’indivision, le bien immobilier est géré conjointement par tous les indivisaires. Chacun peut décider d’engager des frais auxquels tout le monde est tenu de participer, au prorata de sa quote-part. Toutes les décisions portant sur l’exploitation du bien (notamment les locations) nécessitent l’accord d’au moins deux tiers des propriétaires. En revanche, pour les actes de grande importance, comme une vente, l’unanimité des indivisaires doit donner son consentement. Le régime de l’indivision peut toutefois mettre en danger la gestion du patrimoine puisqu’en cas de désaccord de l’un des propriétaires, le bien peut être vendu.

SCI ou indivision : la fiscalité

Choisir entre SCI et indivision permet, par extension, d’opter pour la fiscalité la plus intéressante pour les propriétaires/associés. La Société civile immobilière peut ainsi être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à celui sur les sociétés (IS). Un choix qui permet aux associés d’optimiser la gestion fiscale de la société. La SCI est également avantageuse concernant la fiscalité liée à la succession. Les impôts sont réduits étant donné que le patrimoine immobilier est détenu par la société, les propriétaires détenant « seulement » des parts dans la SCI. Concernant le régime d’indivision, les revenus issus du ou des bien immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon le taux d’imposition de chaque propriétaire. Dans ce cas de figure, il n’est pas possible de changer de régime fiscal. En ce qui concerne la succession, l’indivision ne permet pas d’optimisation. La succession, et la fiscalité liée, se fait sur la valeur du patrimoine transmis.

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